Con la Circolare n. 12/E dell’8 agosto 2025, l'Agenzia delle Entrate ha fornito chiarimenti operativi sulle modalità di tassazione del reddito agrario e dominicale per le attività agricole innovative realizzate all’interno di immobili accatastati, come le vertical farm, le colture idroponiche e altre tecniche evolute di produzione vegetale.
Le nuove disposizioni, contenute nella lettera b-bis dell’art. 32 TUIR, estendono il regime catastale anche a queste attività, finora escluse, con regole precise su calcolo, limiti e rivalutazioni.
Calcolo del reddito agrario
A regime, il reddito agrario derivante da coltivazioni evolute in fabbricati accatastati si determina catastalmente se la superficie produttiva non supera il doppio della “superficie agraria di riferimento”, che sarà stabilita da un decreto interministeriale. L’eventuale produzione oltre tale limite è tassata come reddito d’impresa, calcolato in proporzione alla superficie eccedente.
In attesa del decreto, vige una disciplina transitoria: si applica alla superficie della particella catastale su cui sorge l’immobile la tariffa d’estimo agrario più alta della provincia, incrementata del 400%.
Questa maggiorazione riflette la maggiore produttività delle coltivazioni fuori suolo condotte in ambienti chiusi e protetti. Nel periodo transitorio, il limite oltre il quale scatta il reddito d’impresa è pari al doppio della superficie della particella catastale.
Calcolo del reddito dominicale
Per il reddito dominicale, il sistema è analogo: a regime, i criteri saranno fissati dal decreto interministeriale; in via transitoria, si usa la tariffa d’estimo dominicale più alta della provincia, aumentata del 400% e moltiplicata per la superficie della particella catastale.
È prevista una clausola di salvaguardia: il reddito dominicale, una volta rivalutato dell’80% e del 30%, non può essere inferiore alla rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5%. Si effettua quindi un confronto tra i due valori e si assume il maggiore.
La circolare illustra anche come compilare correttamente la dichiarazione dei redditi 2024 in base a questa regola, distinguendo i casi in cui prevale la rendita catastale o il reddito dominicale. Gli immobili usati per queste coltivazioni non sono tassati come redditi dei fabbricati, se non locati, ma come redditi dominicali.
Rivalutazione dei redditi
Sia il reddito agrario sia il reddito dominicale calcolati con le nuove modalità sono soggetti alle rivalutazioni ordinarie:
- +80% e poi +30% per il reddito dominicale;
- +70% e poi +30% per il reddito agrario.
Restano escluse da queste regole le agevolazioni specifiche per i terreni concessi a giovani agricoltori o per quelli posseduti e condotti da coltivatori diretti e IAP, poiché riferite esclusivamente ai “terreni” e non agli immobili destinati a coltivazioni fuori suolo.
Esempio di determinazione dei redditi dominicale e agrario nel periodo transitorio
Qui di seguito l'esempio di calcolo dei redditi dominicale e agrario nel periodo transitorio riportato nella Circolare dell'Agenzia delle Entrate.
Si supponga la seguente situazione, nella quale, per ragioni di semplicità espositiva, si esprimono tutte le superfici in metri quadri e si fa riferimento a soggetti che non sono coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali:
- rendita catastale dell’immobile censito al catasto dei fabbricati utilizzato per attività dirette alla produzione di vegetali con sistemi evoluti: 12.000 euro;
- superficie della particella catastale del terreno su cui insiste il predetto immobile: 1.000 mq;
- tariffa di reddito dominicale più alta in vigore nella provincia in cui è censita la predetta particella: 1 euro al mq;
- tariffa di reddito agrario più alta in vigore nella provincia in cui è censita la predetta particella: 2 euro al mq;
Sulla base dei predetti dati, il reddito dominicale nel periodo transitorio è determinato nel modo seguente: [1 + (1 x 400%)] x 1.000 = 5.000 euro.
A tale valore si applica la rivalutazione dell’80 per cento e del 30 per cento, di conseguenza il reddito dominicale rivalutato è pari a 5.000 x 1,80 x 1,30 = 11.700 euro.
Il reddito dominicale così determinato deve poi essere confrontato con la rendita catastale dell’immobile rivalutata del 5 per cento, che è pari a 12.600 euro (ossia 12.000 x 1,05).
Nel caso in esame, visto che il reddito dominicale rivalutato (11.700 euro) è inferiore alla rendita catastale rivalutata dell’immobile (12.600 euro), il reddito dominicale imponibile è pari a 12.600 euro.
Il reddito agrario nel periodo transitorio è determinato nel modo seguente: [2 + (2 x 400%)] x 1.000 = 10.000 euro.
Il reddito agrario da assoggettare alla rivalutazione del 70 per cento e del 30 per cento è pari a 10.000 euro; il reddito agrario imponibile, di conseguenza, è pari a 10.000 x 1,70 x 1,30 = 22.100 euro.
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